城市更新——中精信解读

      城市更新以补足城市基础设施短板、美化城市面貌、发展城市经济为主要目标，旨在以最少的投入挖掘城市潜在价值。为此中精信研究室组织相关专家从前期投融资及税控分析方案编制入手，做了大量调研准备工作，切入城市更新项目，确保给出最佳的思路与建议。

      2022年初，青岛市启动城市更新和城市建设三年攻坚行动。未来3年，交通拥堵、停车难停车乱、居住环境差、配套不完善、绿化品质低等一些城市发展不平衡不充分问题将得到有效解决。    

      3月31日，《青岛西海岸新区城市更新和城市建设三年攻坚行动方案（2022—2024年）》正式下发。《方案》聚焦完善城市功能、提升城市品质、产业优化升级及群众需求迫切的基础设施建设、居住环境改善等重点领域，细化出渐进式更新、激活式建设的“八大攻坚行动”。

      可以预见的是，大量的城市更新项目落地必然给工程咨询公司带来巨大的市场需求空间。如何抓住这一历史机遇并扩充业务资源，就成为转型阶段工程咨询公司所要关注的重点。

1、切入城市更新项目的可行路径——前期投融资策划

根据《国务院关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知》（国发〔2019〕26号），项目资本金与债务资金的比例最少为2:8，不妨将其界定为“二、八结构”。其中对于占两成的项目资本金，可根据其来源为财政资金或企业自有资金，将项目划分为政府投资项目与企业投资项目。西海岸新区积极拓展城市更新资金筹措渠道，创新融资方式，探索通过发行专项债、政策支持、财力撬动、国企央企及社会资本参与等方式，加大融资力度，多元化筹措城市更新和城市建设资金，保障项目顺利实施；鼓励区属国有平台公司参与，引入有开发经验的央企，引导社会资本积极参与，激发更多央企、国企以及龙头企业参与城市更新和城市建设。

由于城市更新项目的特殊性，其投资主体一般为地方政府或地方平台公司，但无论采用何种形式，地方财政资金以及国有平台的自有资金必然是有限的，在面对投资较大的城市更新项目时，往往捉襟见肘，此时社会资本的进入就成为项目落地的关键。其中，政府财政资金与社会资本的合作方式被称为PPP模式，平台资金与社会资本合作的方式仍不改变其企业投资属性。然而前者需要满足经过严格的两评一案并经省级财政审批后入库方可实行，且政府支出责任不得违背财政承受能力的相关规定。因此后者则成为现阶段以及可预见未来若干年中在城市更新项目中的常用模式。但后者也并非没有限制。首先，政府在项目中不得提供信用背书；其次，不得以预期土地收入作为国企还款来源；最后，不得以财政兜底。然而社会资本的投资也并非公益行为，其必然要获取到预期的收益率（财务内部收益率达10%，甚至更高），这种情况下就需要对项目的收益方式进行合理的策划。

2、前期投融资策划的核心点——项目收益方式策划

投资圈中有句“名言”，即“市场并不缺钱，而是缺优质项目”。对于项目业主而言，若一个项目本身具有较高的自造血能力，那么也必然不愁项目建设资金问题，无论社会资本还是银行等金融机构也必然兴趣盎然。因此，从技术层面上来说，工程咨询公司做好城市更新项目前期投融资策划的关键就在于项目收益方式的策划，即以全寿命周期为轴，以项目收入带动项目投资。

3、项目税收筹划核心——税收贡献策划

投资方需要根据项目类别、项目建设计划及国家有关税收政策等因素，对项目落地运营后税收贡献情况进行合理测算，对项目市场前景、产品定位、财务测算指标合理性进行分析，作为项目决策的重要依据，对项目纳税情况进行分析，发现税源管控中存在的风险和漏洞，提出化解税收风险的措施办法，促进项目达到预期税收目标。